Um condomínio com um único hidrômetro pode ter uma conta maior do que deveria

Um condomínio comercial formado por várias unidades — salas, lojas, conjuntos — frequentemente tem um único hidrômetro, mesmo reunindo dezenas de unidades distintas. O hidrômetro mede quanto o prédio consumiu no total, mas não decide sozinho quantas unidades entram no cálculo da tarifa. Essa segunda contagem depende de um critério técnico chamado economia: a unidade de consumo considerada para fins de cobrança, que pode ser diferente do número de hidrômetros instalados. Em São Paulo, essa discussão é especialmente relevante para condomínios atendidos pela Sabesp.

Esse detalhe muda o valor da conta. As tarifas de água e esgoto combinam uma parcela fixa por economia — a franquia de consumo — com uma parcela variável, que passa a incidir quando o consumo real medido pelo hidrômetro único ultrapassa a soma das franquias de todas as economias, avançando por faixas progressivas conforme o consumo cresce. Quando um condomínio com múltiplas unidades é tratado como se fosse uma única economia, o consumo global medido é confrontado com a franquia de uma única unidade, em vez de com a soma das franquias correspondentes às múltiplas economias que efetivamente compõem o condomínio — o que faz esse mesmo consumo alcançar as faixas mais caras da tarifa muito mais rápido. É essa mecânica, e não uma disputa sobre quanto o prédio consumiu, que está no centro do Tema 414.

O que o STJ decidiu no Tema 414

Em junho de 2024, a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça revisou o entendimento sobre a cobrança de água e esgoto em condomínios com múltiplas unidades atendidas por um único hidrômetro, ao julgar os Recursos Especiais (REsp) 1.937.887/RJ e 1.937.891/RJ. O Tribunal decidiu que não é permitido tratar um condomínio formado por múltiplas economias como se fosse uma única economia apenas porque existe um único hidrômetro. A metodologia validada reconhece uma franquia correspondente a cada economia existente e aplica a parcela variável somente sobre o consumo que ultrapassa a soma dessas franquias.

O STJ também rejeitou o chamado modelo híbrido, uma forma de cálculo que fracionava o consumo entre as unidades sem preservar a estrutura da parcela fixa própria de cada economia, misturando os dois critérios de um jeito que a decisão considerou inadequado.

Para quem não lida com tarifas de saneamento no dia a dia, a ideia central pode ser resumida assim: número de hidrômetros e número de economias são conceitos diferentes, e a conta muda dependendo de qual deles orienta o cálculo.

Como saber se a cobrança do condomínio merece uma análise

Algumas informações permitem uma primeira triagem:

• quantas unidades compõem o condomínio;

• se existe um único hidrômetro para essas unidades;

• qual foi o consumo registrado na fatura;

• qual o valor cobrado;

• como as economias estão sendo consideradas na metodologia de cobrança.

Uma fatura recente e o número de unidades já bastam para iniciar uma análise jurídica e econômica preliminar. Isso não significa que todo condomínio com múltiplas unidades e hidrômetro único esteja necessariamente pagando a mais — o resultado depende das características concretas do empreendimento.

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Refaturamento e valores já pagos

A discussão do Tema 414 não se limita às contas futuras. Quando a concessionária calcula a tarifa de um condomínio com múltiplas economias e hidrômetro único tratando-o como uma única economia, o STJ reconheceu o dever de adequação da metodologia de cobrança e o direito do condomínio ao ressarcimento dos valores pagos a maior.

A restituição é simples — o Tema 414 afastou a devolução em dobro prevista no Código de Defesa do Consumidor — e pode inclusive ocorrer por compensação com parcelas futuras da própria tarifa, respeitado o prazo prescricional. A apuração do valor depende do histórico de cobrança e das características de cada condomínio, razão pela qual não deve ser estimada apenas pela leitura isolada de uma fatura.

Nas cobranças submetidas ao Código Civil de 2002, o Tema 932/STJ estabelece prazo prescricional de dez anos para a pretensão de repetição do indébito, observada, quando aplicável, a regra de direito intertemporal do art. 2.028 do Código Civil.

Como a FGP analisa o Tema 414

A análise começa pela fatura e pela realidade do condomínio. Número de unidades, consumo, hidrômetro, estrutura tarifária e metodologia de cobrança são examinados em conjunto para avaliar se a cobrança está de acordo com os critérios do Tema 414, qual seria o impacto econômico de uma eventual adequação e qual medida faz sentido para o caso concreto. A existência do Tema 414 é o ponto de partida; a decisão sobre o que fazer depende da situação de cada condomínio.

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A FGP Advogados atua na análise jurídica e econômica de cobranças de água e esgoto à luz do Tema 414/STJ, com atuação especialmente voltada a condomínios comerciais — edifícios de salas, conjuntos e centros empresariais com hidrômetro único. Uma fatura recente e o número de unidades do empreendimento já permitem iniciar uma avaliação.

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Perguntas frequentes

Isso significa simplesmente dividir o consumo pelo número de unidades? Não. O Tema 414 não criou uma divisão simples da conta pelo número de unidades. A metodologia reconhecida pelo STJ combina uma parcela fixa vinculada a cada economia com uma parcela variável sobre o consumo que ultrapassa a franquia conjunta, de modo que dividir o total pelo número de unidades pode levar a uma conclusão equivocada. É necessário analisar a estrutura do condomínio e a metodologia efetivamente aplicada.

O Tema 414 sempre reduz a conta? Não necessariamente. O Tema 414 fixa critérios jurídicos para a metodologia de cobrança; o resultado econômico depende das características de cada condomínio, como número de unidades, consumo registrado e estrutura tarifária. Faz sentido, então, primeiro verificar se a cobrança segue os critérios do Tema 414 e, só depois, qual seria o impacto de uma eventual adequação — sem tratar isso como garantia automática de redução.

E se o condomínio já teve uma ação judicial sobre o tema? Uma ação anterior não impede, por si só, uma nova análise, mas exige exame individualizado. O que importa é o que foi efetivamente discutido naquele processo, quais pedidos foram formulados, qual metodologia estava em questão e quais efeitos a decisão produziu. A revisão do Tema 414 tratou inclusive de situações decorrentes de ações revisionais anteriores, o que reforça a necessidade de examinar o conteúdo e os efeitos da decisão já proferida.

Fontes jurídicas principais

Superior Tribunal de Justiça — Tema Repetitivo 414 REsp 1.937.887/RJ e REsp 1.937.891/RJ. Revisão julgada pela Primeira Seção em 20 de junho de 2024.

Superior Tribunal de Justiça — Tema Repetitivo 932 REsp 1.532.514/SP. Precedente repetitivo sobre o prazo prescricional da pretensão de repetição de indébito envolvendo tarifas de água e esgoto.