Uma decisão anterior desfavorável à cobrança por múltiplas economias não impede, necessariamente, toda discussão sobre as faturas futuras. A revisão do Tema 414/STJ e um julgamento da Corte Especial em 2026 trouxeram fundamentos relevantes para examinar os efeitos da coisa julgada e a possibilidade de recuperar valores pagos indevidamente.

Um condomínio comercial de São Paulo, formado por dezenas de salas e conjuntos, ajuizou uma ação contra a Sabesp para questionar a metodologia utilizada na cobrança das tarifas de água e esgoto.

O pedido foi rejeitado, a decisão transitou em julgado e o processo terminou. Apesar disso, o fornecimento continuou e novas faturas passaram a ser emitidas mensalmente, utilizando a mesma metodologia questionada.

A situação ganhou novos contornos jurídicos.

Em junho de 2024, o Superior Tribunal de Justiça revisou o Tema 414, estabelecendo a metodologia de faturamento aplicável aos condomínios efetivamente formados por múltiplas economias e atendidos por um único hidrômetro.

Em setembro de 2026, a Corte Especial do STJ reconheceu que um precedente repetitivo superveniente pode representar modificação do estado de direito e permitir a revisão dos efeitos futuros de decisões transitadas em julgado nas relações jurídicas continuativas.

Diante desse cenário, surge uma questão de grande relevância para síndicos e administradoras:

O condomínio comercial que perdeu uma ação contra a Sabesp pode voltar à Justiça para corrigir a metodologia de cobrança, obter eventual redução nas próximas faturas e recuperar valores pagos a maior?

A resposta depende da decisão anterior, da situação tarifária do edifício e dos efeitos da alteração jurisprudencial sobre a relação de fornecimento.

Condomínio comercial que perdeu ação contra a Sabesp pode ajuizar outra ação?

A existência de uma decisão transitada em julgado não impede, necessariamente, toda discussão sobre obrigações que surgem posteriormente.

O art. 505, I, do Código de Processo Civil permite uma nova apreciação judicial quando, nas relações jurídicas de trato continuado, ocorre alteração relevante do estado de fato ou de direito.

Isso não significa que a parte vencida possa simplesmente repetir a demanda anterior.

A distinção está na existência de uma mudança posterior capaz de modificar os pressupostos que sustentavam a decisão definitiva.

Nas relações de fornecimento de água e esgoto, o serviço continua sendo prestado, o consumo é medido periodicamente e novas faturas são emitidas todos os meses.

Se uma decisão judicial antiga continua influenciando o faturamento, a superveniência de precedente obrigatório poderá justificar a análise de sua eficácia sobre cobranças posteriores, desde que a alteração jurídica tenha relação efetiva com os fundamentos da decisão anterior.

A questão não é apagar a sentença antiga, mas verificar se ela pode continuar determinando a metodologia das novas cobranças depois de uma mudança relevante no direito aplicável.

Essa é a discussão que ganhou importância após a revisão do Tema 414 e o julgamento da Corte Especial em 2026.

O que mudou na cobrança da Sabesp com a revisão do Tema 414/STJ?

Em 20 de junho de 2024, o STJ revisou o Tema 414 no julgamento dos Recursos Especiais 1.937.887/RJ e 1.937.891/RJ.

O Tribunal estabeleceu que, nos condomínios formados por múltiplas unidades de consumo, reconhecidas como economias para fins tarifários, e atendidos por um único hidrômetro, é legítima a cobrança composta por duas parcelas:

• Parcela fixa: correspondente à franquia de consumo devida por cada economia.

• Parcela variável: exigida quando o consumo total medido ultrapassa a soma das franquias de todas as economias.

O STJ também reconheceu a ilegalidade de duas metodologias.

A primeira é o método global, no qual o condomínio efetivamente formado por múltiplas economias é tratado como uma única unidade de consumo e faturado exclusivamente com base no volume total medido.

A segunda é o método híbrido, que dispensa cada economia da parcela fixa correspondente à franquia de consumo.

A revisão ocorreu sob o rito dos recursos repetitivos. Portanto, suas teses possuem observância obrigatória pelos tribunais, conforme o art. 927, III, do CPC.

Essa mudança é especialmente relevante quando uma decisão antiga, desfavorável ao condomínio, continua produzindo efeitos sobre a forma de faturamento adotada pela Sabesp.

O Tema 414 é obrigatório para o TJSP nos casos de condomínios comerciais?

Sim. O Tema 414/STJ foi julgado sob o rito dos recursos repetitivos e suas teses devem ser observadas pelos tribunais, conforme determina o art. 927, III, do Código de Processo Civil.

A aplicação do precedente não se restringe aos condomínios residenciais. No julgamento que revisou o Tema 414, o Superior Tribunal de Justiça examinou expressamente a situação de condomínios residenciais, comerciais e mistos, todos sujeitos à controvérsia sobre a cobrança de água e esgoto quando existe um único hidrômetro para múltiplas unidades de consumo.

O voto do ministro Paulo Sérgio Domingues, relator do REsp 1.937.887/RJ, apresenta um fundamento importante para compreender essa conclusão.

Ao analisar a cobrança pelo consumo global como se o condomínio constituísse uma única economia, o relator destacou a autonomia jurídica das unidades condominiais, com fundamento no art. 1.331, § 1º, do Código Civil e no art. 11 da Lei nº 4.591/1964.

A fundamentação contempla expressamente apartamentos, salas, lojas e escritórios, reconhecendo que a existência de um condomínio não elimina a utilização independente das unidades que o compõem.

Da mesma forma, a instalação de um hidrômetro único não transforma, por si só, toda a edificação em uma única unidade de consumo.

Por isso, a natureza comercial do edifício não constitui fundamento suficiente para afastar o Tema 414.

Quando o condomínio é formado por múltiplas unidades de consumo (economias) e possui um único hidrômetro, sua metodologia de faturamento deve observar as teses firmadas pelo STJ.

O Tribunal de Justiça de São Paulo, assim como os demais tribunais, está obrigado a considerar esse precedente. Eventual afastamento de sua aplicação exige fundamentação jurídica que demonstre uma distinção relevante entre o caso concreto e os pressupostos examinados pelo STJ. Não basta afirmar que o edifício é exclusivamente comercial.

Essa conclusão não dispensa a análise das características do empreendimento e da configuração efetiva das unidades de consumo. Entretanto, o número de economias constante do cadastro da concessionária não pode ser tratado, isoladamente, como elemento capaz de definir o alcance jurídico do precedente.

Para os condomínios comerciais que já tiveram ações julgadas improcedentes, surge uma questão adicional: mesmo quando a relação de fornecimento se enquadra no Tema 414, será necessário verificar se a revisão do precedente pode modificar os efeitos futuros da decisão anterior, respeitados os limites da coisa julgada e os requisitos do art. 505, I, do CPC.

O que o STJ decidiu em 2026 sobre a revisão da coisa julgada?

Em 15 de setembro de 2026, a Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça julgou o REsp 2.166.724/RS, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi, com publicação em 21 de setembro de 2026.

O processo envolvia previdência complementar, não tarifas de água e esgoto.

A questão jurídica analisada, entretanto, possuía alcance processual mais amplo: saber se um precedente obrigatório posterior, firmado em julgamento de recurso especial repetitivo, poderia representar modificação do estado de direito e justificar uma ação revisional em relação jurídica continuativa.

Por maioria, a Corte Especial reconheceu essa possibilidade.

O julgamento interpretou o art. 505, I, do CPC em conjunto com a obrigatoriedade dos precedentes repetitivos prevista no art. 927, III.

A decisão estabelece uma distinção fundamental entre aquilo que foi definitivamente julgado e os efeitos que uma sentença continua produzindo depois da alteração do direito aplicável.

A coisa julgada protege a decisão sobre o passado, mas seus efeitos futuros, em determinadas relações continuativas, podem ser submetidos a nova apreciação quando sobrevém uma mudança jurídica relevante.

O julgamento não anulou automaticamente sentenças anteriores nem estabeleceu um direito geral à restituição de pagamentos antigos.

Também não decidiu especificamente a situação de condomínios que perderam ações contra a Sabesp.

Sua importância para o Tema 414 está na orientação processual que poderá fundamentar uma ação revisional, desde que demonstrada a correspondência entre os pressupostos do precedente e a relação tarifária examinada.

A revisão do Tema 414 pode modificar os efeitos futuros de uma decisão antiga?

Há um aspecto particularmente importante na própria revisão do Tema 414: o STJ estabeleceu consequências diferentes para as metodologias que considerou ilegais.

No modelo híbrido, quando adotado em consequência de ação revisional proposta pelo condomínio, o Tribunal permitiu que a concessionária modificasse a forma de cobrança para adequá-la à nova orientação. Em contrapartida, proibiu a cobrança retroativa das diferenças correspondentes a pagamentos a menor realizados sob aquele modelo.

Na cobrança global como economia única, quando o condomínio efetivamente possui múltiplas economias e hidrômetro único, o STJ preservou o dever de adequação da metodologia e o direito ao ressarcimento dos valores pagos a maior, respeitada a prescrição e a disciplina estabelecida no julgamento.

Essas situações possuem consequências distintas e não devem ser confundidas.

O ponto em comum é que o Tribunal examinou como uma alteração jurisprudencial relevante repercute sobre relações tarifárias que continuam produzindo efeitos.

Em linguagem simples, a revisão pode exigir que a forma de cobrança seja corrigida dali para frente, sem que isso signifique desfazer automaticamente todos os efeitos financeiros e judiciais anteriores.

Essa é a ideia de adequação para o futuro, também denominada adequação prospectiva.

Diante disso, surge uma pergunta relevante.

Se a revisão do Tema 414 permite adaptar metodologias anteriormente adotadas em consequência de ações judiciais, seria possível discutir os efeitos futuros de uma sentença antiga que reconheceu como legítima uma cobrança posteriormente considerada incompatível com o precedente?

A modulação do Tema 414, isoladamente, não responde a essa pergunta nem autoriza desconsiderar decisões transitadas em julgado.

O fundamento processual para a nova discussão deverá ser buscado no art. 505, I, do CPC, à luz da orientação firmada pela Corte Especial em 2026.

A modulação funciona como elemento complementar, demonstrando que o próprio STJ reconheceu a necessidade de disciplinar as consequências temporais da alteração de sua jurisprudência em relações tarifárias continuativas.

Para sustentar uma nova ação, será indispensável demonstrar que a mudança jurídica alcança o fundamento determinante da decisão anterior e que a pretensão diz respeito aos efeitos produzidos depois dessa alteração.

Condomínio comercial que perdeu ação pode recuperar valores pagos a maior à Sabesp?

A possibilidade de discutir novas cobranças e o direito de recuperar pagamentos indevidos são questões relacionadas, mas não idênticas.

Nas demandas de repetição de indébito de tarifas de água e esgoto, o STJ reconhece a relevância do prazo prescricional decenal, conforme a Súmula 412 e o Tema 932.

O prazo de dez anos, entretanto, não afasta a coisa julgada de uma ação anterior.

Antes de calcular valores recuperáveis, é necessário verificar quais cobranças foram efetivamente abrangidas pela decisão definitiva, quando ocorreu a alteração jurídica e qual metodologia foi aplicada nas faturas posteriores.

Valores abrangidos pela decisão anterior

Os pagamentos e períodos efetivamente cobertos pela coisa julgada não podem ser simplesmente rediscutidos porque o STJ modificou sua jurisprudência.

A revisão do Tema 414 não constitui, por si só, autorização para recuperar quantias definitivamente julgadas.

Cobranças posteriores ao processo antigo, mas anteriores à revisão de 2024

A emissão de novas faturas não significa automaticamente que a sentença anterior tenha perdido eficácia.

Nesse período, será necessário verificar o alcance da decisão definitiva e se existiu alguma outra alteração de fato ou de direito capaz de justificar uma nova discussão.

Valores pagos após a revisão do Tema 414

Esse período merece exame específico.

Quando a revisão do precedente efetivamente modifica o estado de direito aplicável à relação continuativa, pode existir fundamento para discutir cobranças posteriores.

Entretanto, a admissibilidade de uma nova discussão não significa, por si só, que houve pagamento indevido.

A restituição dependerá da comprovação de que a metodologia efetivamente utilizada era incompatível com o regime aplicável, de que ocorreram pagamentos a maior e de que os valores pretendidos não permanecem protegidos pela decisão anterior.

Uma das questões jurídicas relevantes é definir a partir de quando a alteração jurisprudencial pode produzir efeitos patrimoniais naquele caso.

Também deve ser examinada a possibilidade de incluir valores pagos depois da alteração jurídica, mas antes do ajuizamento da nova ação.

Essa pretensão pode ser juridicamente sustentada em determinadas circunstâncias, mas enfrenta objeções relacionadas ao marco de cessação dos efeitos futuros da coisa julgada e à necessidade de pronunciamento judicial específico.

Não existe, portanto, garantia de restituição integral dos últimos dez anos, nem um marco temporal único aplicável a todos os condomínios que perderam ações anteriores.

A definição dos valores eventualmente recuperáveis exige confrontar o processo antigo, as faturas, a metodologia efetiva de cobrança e a disciplina temporal dos precedentes.

Seu condomínio continua sendo cobrado como economia única?

Se o condomínio comercial já perdeu uma ação contra a Sabesp, a análise da sentença anterior e das faturas atuais pode identificar fundamentos para uma nova discussão, impedimentos processuais ou ausência de vantagem econômica.

Solicitar análise jurídica da decisão anterior e das cobranças da Sabesp

Quais documentos são necessários para avaliar uma nova ação contra a Sabesp?

Quando existe uma ação anterior encerrada, o primeiro passo é reconstruir o histórico jurídico e examinar a cobrança atual.

A petição inicial, a sentença, os acórdãos, as decisões proferidas em recursos e a certidão de trânsito em julgado permitem identificar o que foi efetivamente decidido e quais fundamentos determinaram o resultado.

É especialmente importante verificar se a decisão anterior examinou apenas valores já vencidos ou se também disciplinou as cobranças futuras.

Na parte tarifária, devem ser analisados a convenção condominial, a configuração das unidades comerciais, o cadastro da ligação na Sabesp, o número de economias atualmente cadastradas, a quantidade de unidades de consumo efetivamente existentes e as faturas.

O histórico de consumo e os valores efetivamente pagos ajudam a verificar a metodologia utilizada e a estimar eventuais diferenças financeiras.

Também será necessário conferir se a pretensão de uma nova ação decorre realmente de alteração jurídica superveniente ou se representaria apenas a repetição de pedido anteriormente rejeitado.

Essa análise evita que o condomínio assuma novos riscos processuais sem fundamento jurídico ou benefício econômico suficiente.

O Tema 414 permite reabrir processos antigos contra a Sabesp?

A revisão do Tema 414/STJ e o julgamento do REsp 2.166.724/RS não autorizam a reabertura indiscriminada de processos definitivamente encerrados.

A questão é mais específica: uma decisão antiga pode continuar determinando a forma de cobrança de uma relação continuativa quando um precedente obrigatório posterior modifica o direito aplicável aos seus efeitos futuros?

O julgamento da Corte Especial fornece fundamento processual para investigar essa possibilidade, enquanto o Tema 414 estabelece a orientação tarifária que precisa ser considerada nas relações envolvendo múltiplas economias e hidrômetro único.

Para condomínios comerciais de São Paulo, a análise também exige atenção à classificação das economias, ao conteúdo da decisão anterior e à metodologia atualmente utilizada pela Sabesp.

Se a nova pretensão apenas reproduzir os pedidos e fundamentos já definitivamente julgados, a coisa julgada poderá impedir a demanda.

Se, por outro lado, houver alteração jurídica relevante que alcance o fundamento determinante da decisão anterior e repercuta sobre novas cobranças, poderá existir espaço para uma ação revisional, respeitados seus requisitos e limites.

O mesmo cuidado deve orientar eventual pedido de restituição, que depende de fundamento patrimonial próprio e da demonstração dos valores efetivamente pagos a maior.

Para o síndico ou administrador, a conclusão prática é que uma ação antiga desfavorável não dispensa a análise jurídica atualizada da cobrança, mas também não garante que exista fundamento para um novo processo.

O exame da decisão anterior e das faturas permite avaliar a viabilidade jurídica de uma nova discussão e seus possíveis efeitos econômicos: a correção da metodologia de faturamento, uma eventual redução das cobranças futuras e a recuperação dos valores pagos indevidamente, quando cabível. A análise também deve considerar os riscos processuais e verificar se a mudança pretendida oferece benefício financeiro efetivo ao condomínio.