Um condomínio comercial pode reunir dezenas de salas, escritórios ou lojas e ter todo o consumo de água medido por um único hidrômetro.

Em algumas faturas, registros como “COM 1” podem indicar, conforme o padrão cadastral utilizado pela concessionária, uma ligação comercial com uma economia cadastrada.

Para quem administra um edifício formado por várias unidades, a pergunta é bastante concreta: que efeito esse cadastro produz sobre o valor cobrado pela Sabesp?

Em São Paulo, a resposta ficou mais complexa nos últimos anos.

Em 2023, o Tribunal de Justiça de São Paulo julgou o Tema 49 e reconheceu, dentro da controvérsia examinada naquele incidente, a legalidade do critério de economia única para segmentos não residenciais atendidos por uma única ligação.

Em junho de 2024, o Superior Tribunal de Justiça revisou o Tema 414 e estabeleceu um novo parâmetro nacional para condomínios formados por múltiplas unidades de consumo e atendidos por um único hidrômetro.

Desde então, decisões posteriores passaram a discutir a aplicação dessa orientação também aos condomínios comerciais.

A questão hoje é saber até onde o Tema 49 permanece aplicável quando um condomínio comercial também se enquadra nas premissas do Tema 414 revisado.

As decisões recentes mostram que essa resposta ainda não é uniforme no TJSP.

O que “COM 1” indica na conta da Sabesp

A indicação “COM 1” pode representar uma ligação enquadrada na categoria comercial com uma economia cadastrada.

O dado, sozinho, não permite concluir que a cobrança esteja errada.

Categoria tarifária e quantidade de economias consideradas no faturamento não devem ser tratadas como sinônimos. O enquadramento depende da regulamentação aplicável, do cadastro da ligação, das características do empreendimento e da forma como o serviço é prestado.

A discussão, portanto, não consiste em transformar salas comerciais em unidades residenciais.

O que precisa ser compreendido é quantas unidades de consumo devem ser consideradas naquela ligação e como essa informação interfere na metodologia utilizada para calcular a tarifa.

Seu condomínio possui várias unidades comerciais e a fatura indica apenas uma economia?

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O Tema 49 e o recorte paulista

O TJSP possui um precedente específico para imóveis não residenciais.

Em abril de 2023, ao julgar o Tema 49, o Tribunal reconheceu a legalidade do Decreto Estadual nº 41.446/1996 quanto à política tarifária baseada no critério de uma única economia para segmentos não residenciais com uma única ligação.

A tese então firmada destinava o critério de múltiplas economias ao segmento residencial.

Para condomínios comerciais, essa orientação passou a constituir um obstáculo relevante às pretensões de reconhecimento de múltiplas economias.

Era esse o cenário paulista quando o STJ reviu o Tema 414.

A revisão do Tema 414 em 2024

O Tema 414 existe desde 2010, mas sua orientação original era diferente da atual.

Em 20 de junho de 2024, a Primeira Seção do STJ revisou a tese no julgamento dos Recursos Especiais nº 1.937.887/RJ e nº 1.937.891/RJ.

A metodologia admitida pelo Tribunal passou a combinar uma parcela fixa, correspondente à franquia de consumo devida por cada economia, com uma parcela variável e eventual, exigida somente quando o consumo efetivamente registrado ultrapassa a soma das franquias das economias consideradas conjuntamente.

O STJ também considerou ilegais outras duas formas de cálculo.

Uma delas é o chamado modelo híbrido.

A outra utiliza apenas o consumo real global e trata um condomínio formado por múltiplas unidades de consumo como uma única economia.

O cadastro oficial do STJ registra o trânsito em julgado do Tema 414 em 1º de maio de 2026.

E os condomínios comerciais?

A natureza comercial do empreendimento, por si só, não encerra a discussão.

O Tema 414 toma como elementos centrais a existência de múltiplas unidades de consumo, denominadas economias, e um único hidrômetro. A tese não contém uma exclusão geral dos condomínios comerciais.

Isso não significa que a simples existência de várias salas ou escritórios produza automaticamente determinado enquadramento.

É necessário verificar se existem efetivamente múltiplas unidades de consumo, além dos elementos jurídicos, cadastrais e regulatórios do empreendimento.

O Tema 414, portanto, não funciona como uma fórmula automática aplicável indistintamente a qualquer prédio comercial.

Tema 414 e Tema 49 podem levar a resultados diferentes

Esse é o ponto central da controvérsia paulista.

O Tema 49 admite, dentro da situação que examinou, o critério de economia única para segmentos não residenciais atendidos por uma única ligação.

O item 2 do Tema 414, por sua vez, estabelece que, em condomínios formados por múltiplas unidades de consumo e hidrômetro único, é ilegal utilizar apenas o consumo real global e considerar todo o condomínio uma única economia.

Quando as premissas dos dois precedentes incidem sobre a mesma configuração de condomínio comercial, os resultados podem ser incompatíveis.

Não se trata simplesmente de afirmar que um tribunal é “superior” ao outro.

Os dois integram o sistema de precedentes qualificados do Código de Processo Civil. O Tema 49 foi formado em IRDR estadual. O Tema 414 decorre de recursos especiais repetitivos julgados posteriormente pelo STJ.

A discussão está na compatibilização desses precedentes quando eles conduzem a soluções materialmente diferentes para o mesmo caso.

O Tema 49 foi revogado?

Não é tecnicamente adequado dizer isso.

O Tema 49 continua registrado no TJSP como tese com mérito julgado. A revisão do Tema 414 não cancelou formalmente o IRDR paulista.

O que surgiu posteriormente foi um novo parâmetro nacional para condomínios com múltiplas unidades de consumo e hidrômetro único, seguido de pronunciamentos sobre sua aplicação aos imóveis comerciais.

Por isso, a pergunta juridicamente mais precisa é outra:

até onde o Tema 49 continua aplicável quando o caso concreto também se enquadra nas premissas do Tema 414 revisado?

O caso Dumez mostra por que a cronologia importa

A trajetória judicial do Condomínio Edifício Dumez ajuda a compreender essa mudança.

Em agosto de 2024, já depois da revisão do Tema 414, a 36ª Câmara de Direito Privado do TJSP entendeu que a controvérsia daquele condomínio comercial seria diferente da examinada pelo STJ e manteve a orientação anterior.

O processo não terminou ali.

A questão chegou ao Superior Tribunal de Justiça e depois retornou ao TJSP.

Em fevereiro de 2026, a própria 36ª Câmara registrou que o STJ havia afastado a premissa de inaplicabilidade do Tema 414 ao condomínio comercial e determinado a observância do item 2 da tese revisada. O processo retornou à origem para prosseguimento e exame concreto da cobrança segundo os parâmetros definidos pela Corte Superior.

O caso revela um cuidado importante: a leitura de um precedente precisa considerar a trajetória completa do processo, e não apenas uma decisão intermediária.

A Câmara Especial de Presidentes também aplicou a orientação revisada

Em outubro de 2025, a Câmara Especial de Presidentes do TJSP examinou recurso da Sabesp em outra controvérsia envolvendo condomínio atendido por hidrômetro único.

O colegiado negou provimento ao agravo interno e considerou os acórdãos recorridos compatíveis com a orientação estabelecida pelo STJ na revisão do Tema 414.

A importância desse julgamento está também no fato de a discussão ter alcançado o exame de conformidade dos recursos dentro da própria estrutura do Tribunal.

O TJSP já uniformizou a questão?

Ainda não.

Em 25 de agosto de 2026, a 27ª Câmara de Direito Privado julgou a Apelação nº 1016301-64.2021.8.26.0100, envolvendo o Condomínio Fabbrica Mooca, e manteve a aplicação do Tema 49 a um condomínio exclusivamente comercial.

A decisão confirma que ainda existe orientação divergente no TJSP.

Há, contudo, um aspecto importante em sua fundamentação.

Entre os precedentes utilizados pelo Fabbrica Mooca está o acórdão do Dumez de 29 de agosto de 2024, proferido quando a 36ª Câmara ainda considerava aquela controvérsia distinta do Tema 414.

O julgamento do Fabbrica não menciona o novo acórdão do Dumez, de fevereiro de 2026, proferido depois da intervenção do STJ.

A decisão da 27ª Câmara continua sendo um precedente existente e precisa ser considerada.

Mas sua utilização como retrato definitivo da controvérsia exige cautela, justamente porque um dos julgamentos usados em sua fundamentação teve evolução posterior relevante no próprio processo.

A discussão já chegou à primeira instância paulista

A aplicação do Tema 414 aos condomínios comerciais não aparece apenas nos julgamentos do STJ e das Câmaras do Tribunal de Justiça.

Decisões recentes de primeira instância mostram como a matéria vem sendo tratada quando os elementos essenciais do caso já estão documentados.

No Foro Regional de Pinheiros, a 2ª Vara Cível considerou possível o julgamento antecipado do mérito porque a matéria fática estava comprovada e restava controvérsia exclusivamente jurídica.

O processo examinava um condomínio comercial formado por 19 unidades autônomas, atendido por hidrômetro único e faturado sob a rubrica “COM 1”.

No Foro Central de São Paulo, a 38ª Vara Cível adotou raciocínio semelhante em processo envolvendo 27 unidades comerciais. O juízo registrou que os fatos relevantes estavam suficientemente demonstrados pela documentação e que a controvérsia era eminentemente de direito.

Também no Foro Central, a 28ª Vara Cível examinou demanda na qual a existência do hidrômetro único, das unidades autônomas e do faturamento como economia única já estava documentada e incontroversa, adotando igualmente o julgamento antecipado previsto no art. 355, I, do Código de Processo Civil.

Isso não significa que todas as ações relacionadas ao Tema 414 dispensem produção de provas ou tenham tramitação rápida.

Quando houver controvérsia sobre a existência das unidades de consumo, a configuração do imóvel, o cadastro da ligação ou a própria forma de medição, a instrução poderá ser necessária.

As decisões revelam, porém, algo relevante para esse tipo de demanda: quando a estrutura do condomínio e a metodologia de faturamento estão suficientemente comprovadas por documentos, o núcleo da controvérsia pode se tornar predominantemente jurídico, permitindo o julgamento antecipado previsto no art. 355, I, do CPC.

A atuação da FGP Advogados em demandas dessa natureza também permite acompanhar como a revisão do Tema 414 vem sendo recebida na primeira instância paulista, além dos julgamentos dos tribunais.

O condomínio possui múltiplas unidades comerciais e um único hidrômetro?

A aplicação do Tema 414 depende da estrutura do empreendimento, do cadastro e da metodologia efetivamente utilizada no faturamento.

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Divergência exige mais do que contar decisões

Há decisões em sentidos diferentes no TJSP. Isso, sozinho, não explica o estado da jurisprudência.

A data do julgamento, os precedentes utilizados, a evolução posterior desses precedentes e a profundidade com que o Tema 414 foi enfrentado fazem diferença.

No Fabbrica Mooca, por exemplo, além do Tema 49 e da regulamentação estadual, foram citados outros julgados da 27ª Câmara. Ainda assim, sua construção permanece fortemente apoiada na leitura anterior do Dumez e não enfrenta a evolução posterior daquele mesmo processo.

O quadro atual é, portanto, de divergência jurisprudencial ainda não uniformizada no TJSP.

Todo condomínio comercial com uma economia está pagando a mais?

Não.

O Tema 414 estabelece parâmetros para determinadas metodologias de cálculo, mas a análise de uma conta depende da situação concreta.

É necessário conhecer a estrutura do condomínio, o cadastro da ligação, a quantidade e a natureza das unidades de consumo, a categoria tarifária e a maneira pela qual o volume registrado pelo hidrômetro está sendo transformado em valor cobrado.

Uma indicação como “COM 1” tampouco prova, sozinha, a existência de ilegalidade.

Ela é um dos elementos que podem justificar uma análise mais cuidadosa da fatura e da documentação do empreendimento.

E os valores já pagos?

A revisão do Tema 414 também tratou das situações em que a prestadora calculou a tarifa considerando o condomínio como um único usuário e houve pagamento superior ao devido segundo a metodologia reconhecida pelo STJ.

A tese admite o ressarcimento dos valores pagos a maior, observado o prazo prescricional aplicável, e permite a compensação com parcelas vincendas da própria tarifa.

A modulação afastou a devolução em dobro prevista no Código de Defesa do Consumidor.

Isso não significa que todo condomínio comercial tenha automaticamente valores a recuperar.

A existência e a dimensão de eventual crédito dependem da metodologia aplicada ao longo do período analisado e do histórico das faturas.

A leitura dos precedentes precisa acompanhar a evolução dos processos

A controvérsia paulista mudou bastante em poucos anos.

O Tema 49 foi julgado em 2023. O STJ reviu o Tema 414 em 2024. Depois disso, processos originários de São Paulo chegaram à Corte Superior e retornaram ao TJSP sob um novo parâmetro de análise. Paralelamente, decisões recentes da primeira instância passaram a enfrentar diretamente a relação entre os dois temas.

Hoje há julgamentos do TJSP aplicando o Tema 414 aos condomínios comerciais e outros que ainda preservam a orientação do Tema 49.

Por isso, uma ementa isolada pode não contar a história inteira.

É preciso verificar quando a decisão foi proferida, em quais precedentes se apoiou e o que aconteceu depois com os próprios processos utilizados como fundamento.

O caso Dumez é um bom exemplo. Seu acórdão de 2024 continuou sendo citado posteriormente para afastar o Tema 414, embora o processo já tivesse passado pelo STJ e retornado ao TJSP com outra orientação em 2026.

A primeira instância acrescenta mais um elemento a esse cenário. Quando os fatos essenciais estão documentados, decisões recentes mostram que a discussão pode se concentrar diretamente na questão jurídica envolvendo Tema 49, Tema 414 e a metodologia adotada pela Sabesp.

A FGP Advogados acompanha essa evolução em demandas relacionadas à cobrança de água e esgoto em condomínios comerciais.

Para síndicos e administradores, a análise começa por elementos bem concretos: a fatura, o cadastro da ligação, a estrutura do condomínio e a metodologia utilizada no faturamento.

A estrutura do imóvel, o número de unidades, o hidrômetro, o cadastro e o histórico das faturas são elementos relevantes para compreender a metodologia aplicada.